历经调整的阵痛九八策略，碧桂园服务（6098.HK）认为业务发展和公司价值都已在2024年实现触底。
3月27日，碧桂园服务发布业绩报告显示，2024年全年，该公司实现总收入439.9亿元，同比增长3.2%；毛利约84亿元，同比下降3.8%；净利润约18.75亿元，同比大幅增长262.8%。
第三方研究机构克而瑞物管分析称，净利润的大幅增长是由于碧桂园服务在2023年的业务调整与风险应对、资产减值与商誉问题以及关联方风险等举措大幅拉低了净利润，随着风险出清，2024年，净利润逐步回归正常水平，所以才呈现出净利润大幅上涨的现象。
具体到业务上来看，碧桂园服务的核心业务由物业管理服务、社区增值服务、“三供一业”业务组成，2024年分别实现收入259.1亿元、41.9亿元、81.56亿元，合计收入约382.6亿元，同比增长10.2%，在总收入所占比重升至87%，收入结构有所改善。
业务增长的同时，碧桂园服务也越发重视现金流安全。截至2024年末，碧桂园服务的货币资金总规模达181.8亿元，经营活动所得现金净额38.7亿元，是归母核心净利润的1.3倍。碧桂园服务表示九八策略，“我们会把净现金流和净利润1:1作为一个长期的努力目标”。
碧桂园服务有望在2025年继续达成这一目标。公司管理层称，从2024年到2025年初，公司在收缴率跟现金回款方面保持着不错的状态，从数据表现来看，2024年物业费的综合收费率达到96.17%，2025年第一季度收费率表现对比去年略有提升，“在2025年我们也是可以做到净现金比超过1的”。
碧桂园服务表示，保持现金流的核心在于物业管理规模的持续净增长。截至2024年末，碧桂园服务收费管理面积达到11.27亿平方米，共有7895项物业，全年净新增8200万平方米；其中不含“三供一业”业务的情况下，第三方收费面积占比超过51.2%。“这是物业的核心基本盘，它决定了整个公司是轻资产、净现金流安全稳健的财务特质。”
在体量可观的新拓项目中，住宅物业占据了核心位置，这是源于碧桂园服务制定的“以住宅物业为核心”的市场拓展战略。管理层透露，住宅业态在市场拓展中的占比提升了近20个百分点，在全国27个战略城市和46个重点城市中落地的项目占整个拓展项目的一半以上。
碧桂园服务在2025年设定了更高的市场拓展目标。据披露，截至2月份，碧桂园服务已经新进场超过100个物业管理项目；到3月份底，市场拓展大概可以实现全年既定目标的25%，基本上做到了时间和进度保持同步。
眼下，对于不少物业公司来说，除了保证业务发展之外，另一项重要任务就是逐步削弱与关联开发商之间的联系，避免后者支付能力持续下降带来的影响。这也是碧桂园服务在2024年的一项重要课题。
碧桂园服务管理层在业绩会上表示，“此前大家一直担心我们与兄弟公司形成的业务影响，在2024年年初的时候，我们已经将关联交易的上限封死，并且对开展关联交易有关的合规程序和支付条件、结算条件进行了严格的固化。”
通过这种方式，碧桂园服务的关联交易发生额占收入的总比例下降到了0.9%。据透露，碧桂园服务的业务基本上均来自第三方，占比接近99%。“关联方、风险客商新增收入对未来新增应收账款的风险，可以说基本出清。”
也正是因为逐步减弱的这一层关系，碧桂园服务的非业主增值服务与商业运营服务收入也受到不同程度的影响。报告期内，年内，非业主增值服务收入约为7.04亿元，较去年同期下降约54.6%；商业运营服务收入6.27亿元九八策略，同比下降约38.1%。
碧桂园服务方面表示，上述两项业务收入的下降与公司主动压降关联方交易规模有关，目前还处于从依赖关联方输送向市场化独立发展的过程当中。
与此同时，受到高度关注的风险客商问题也正在得到处理。自2023年8月起，碧桂园服务对风险客商采用了更严格的确收口径，对这些信用风险显著上升的客户提供服务后，在完成履约义务且已收取客户对价时，碧桂园服务才确认收入。同时，在规定期限内，如果这些客商不能及时支付账款，就立即终止业务。
碧桂园服务管理层表示，风险客商确收口径的改变保证了未来不会有太多增量风险，影响基本可控。通过这种操作方式，2024年，风险客商对碧桂园服务的造成应收账款敞口控制在了千万元的规模。
不过，目前来看，碧桂园服务依然存在应收账款规模较大的问题。财报显示，贸易应收款项净额约176.89亿元，较2023同期增加13.1亿元。
公司管理层坦言，这些款项的构成较为复杂。在物管领域里，一些长账龄款项的风险是比较小的，但另一部分则来自于收并购等业务，存在特殊情况，将分类采取相应措施。
“因为历史原因比较复杂，在处置的时候有可能会产生一些一次性的折损，或者一些变通的资产处理方式，但这种处理对于损益的影响是短期的，长期来看，对整个报表的优化和对现金流的回升是有好处的。”
碧桂园服务表示，解决这一情况是2025年的核心工程之一，将采用多种方式关注各类长账龄应收账款增加的问题，会花大力气去解决，将加大化债的力度。
对于未来发展，碧桂园服务总裁徐彬淮表示，从长期来看，要更关注核心业务的发展，加大能力建设，但同时也要处理好非核心业务在短期对报表的影响。“在2025年，公司的保底目标是在收入规模和整体盈利两方面实现一定比例的增长。”
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郑娜
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